Quando se tenta descrever um imóvel, uma das partes mais importante são as suas áreas. Tanto nos domínios da construção, da compra e venda, como durante a vida do imóvel, é frequente existirem referências a vários tipos de áreas, como área bruta, área útil, área privativa, área dependente, etc. O objetivo deste artigo é precisamente explicar cada uma dessas várias áreas, e as diferenças e relações entre elas.
Em termos formais existem três grandes famílias de classificação de áreas que são:
- O CIMI, o código que rege o pagamento do imposto municipal sobre bens imobiliários, ou IMI, que por sua vez define as áreas tal como são dadas na caderneta predial do imóvel, usado pela Autoridade Tributária;
- O RGEU, que é o código que rege a construção ou Regulamento Geral de Edificação Urbana;
- O Registo Predial da parte do Instituto dos Registos e Notariado;
- Existem ainda várias outras regras urbanísticas, definidas ao nível de cada concelho.
De seguida apresentam-se as várias áreas, e em que contexto é que são referidas.
Junto algumas imagens ilustrativas tomando como exemplo um apartamento com varanda, com lugar de garagem e arrumos, num prédio com logradouro.
CIMI
No CIMI, ou código do IMI, são definidas um conjunto de áreas do imóvel que ajudam a calcular o seu valor patrimonial. Por sua vez o valor patrimonial tem influência no cálculo do imposto sobre transmissões onerosas IMT, o imposto de selo na compra e venda desse imóvel, e no cálculo do IMI e AMI a pagar anualmente às finanças. Estes valores são normalmente descritos na caderneta predial como no exemplo a seguir.
Área Total do Terreno
Área do “prédio”, independentemente do uso do solo preconizado, sobre o qual é feita a operação urbanística. Resulta da área livre mais a área de implantação.
Área de Implantação do Edifício
Área total no plano do terreno em que é feita a construção. Resulta da área total do terreno menos a área livre. Corresponde à área
do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo e o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.
Os corpos balançados para fora do perímetro do edifício, como varandas (marquisada ou não) e platibandas, ficam excluídos.
Se houver mais do que um edifício, como um anexo, então a área de implantação é o somatório das várias áreas de implantação.
ou então ver a figura 4b do DR 5-2019. Repare como os corpos fora do perímetro não estão projetados na planta.
Área do Terreno Livre
A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac).
Área Bruta de Construção
A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad em que:
- Aa representa a área bruta privativa;
- Ab representa as áreas brutas dependentes;
- Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
- Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
- Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.
Ou seja, é uma área “abstrata” que pondera a soma de vários tipos de áreas do imóvel de forma a obter um valor comparável e possível de taxar. É a partir desse valor que por sua vez é calculada o Valor Patrimonial do imóvel.
Área Bruta Privativa
A área bruta privativa (Aa) de um fogo é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1,0. Notem então que a área da varanda pode ser considerada ou não, se for fechada ou aberta.
Área Bruta Dependente
A área bruta dependente (Ab) é a área coberta e fechada de uso exclusivo de um fogo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores.
Área do Terreno Integrante das Frações
Indica as áreas descobertas do terreno que, não sendo comum aos outros proprietários das frações, integram uma determinada fração autónoma, andar ou divisão. Por exemplo vários logradouros distribuídos por vários proprietários.
RGEU
Área Bruta
Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Não confundir com a área bruta de construção do CIMI. A forma como considera as paredes divisórias, faz com que seja aproximadamente igual à soma da área bruta privativa e área bruta dependente definidas no CIMI.
Área Útil
Área útil (Au) é a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. Mas, espaços como varandas, depósitos ou áreas externas, por exemplo, não entram na conta da área útil.
Área Habitável
Área habitável (Ah) é a soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. No fundo é uma sub-área da área útil que desconta todas as porções que não são habitáveis. Tem peso urbanístico em termos da qualidade de construção, e dai estar definida no RGEU, mas não tem peso fiscal em termos de ponderação tributária.
Registo Predial
O Registo Predial, na descrição dos “prédios” também faz uso de áreas. As definições são semelhantes às do CIMI usado pela Autoridade Tributária, sendo que devem haver concordância entre as áreas nestas duas entidades.
Área Total
A Área Total diz então respeito à Área Total do Terreno do CIMI.
Área Coberta
A Área Coberta diz respeito à Área de Implantação do CIMI embora haja alguma duvida sobre a contabilização de corpos balançados para fora do perímetro do edifício, como varandas e platibandas.
Área Descoberta
A Área Descoberta diz respeito à Área do Terreno Livre.
Outras Áreas
Área do Lote
Semelhante à Área Total do Terreno.
Área de Implantação
Semelhante à Área de Implantação do Edifício.
Área Impermeabilizada ou Impermeável
Semelhante à Área do Terreno Livre
Área do Logradouro ou Área Livre e Descoberta
Semelhante à Área do Terreno Livre.
Referências
- Autoridade Tributária, CIMI, código do imposto municipal sobre imóveis, também Decreto-Lei n.º 287/2003, https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/Pages/cimi40.aspx
ver também em PWC, - Governo de Portugal, RGEU, regulamento geral de edificação urbana, DL 38382 do DoG 166/1951, com várias atualizações entretanto,
https://dre.pt/web/guest/pesquisa-avancada/-/asearch/289214/details/normal,
ver também versões consolidadas em Gaiurb, OASRN, OASRS, CM Alfandega da Fé, - Governo de Portugal, Decreto Regulamentar nº 5/2019 procede à atualização do DR 9/2009, quanto à fixação dos conceitos técnicos atualizados nos domínios do ordenamento do território e do urbanismo, https://dre.pt/dre/detalhe/decreto-regulamentar/5-2019-125009062
- Governo de Portugal, Decreto Regulamentar nº 9/2009 procede à fixação dos conceitos técnicos atualizados nos domínios do ordenamento do território e do urbanismo, https://dre.pt/dre/detalhe/decreto-regulamentar/9-2009-494182
- LNEC, Definições de espaços e de áreas utilizados na Ficha Técnica da Habitação, de 2004,
https://www.fep.up.pt/disciplinas/PGI921/LNEC_memorando_areas.pdf - Portal da Habitação, RERU, Regime excecional para a reabilitação urbana, guia prático, de 2014,
https://www.portaldahabitacao.pt/opencms/export/sites/portal/pt/portal/reabilitacao/RERU/RERU_C_RGEU.pdf - CM Porto, Manual de Recomendações e Boas Práticas na elaboração de um projecto, de 2018,
https://balcaovirtual.cm-porto.pt/Conteudo/Documents/Manual%20Recomenda%C3%A7%C3%B5es%20e%20Boas%20Pr%C3%A1ticas_urbanismo.pdf - E-Civil, Dicionário de construção civil, consultado em 2020,
https://www.ecivilnet.com/dicionario/ - Ana Macao, Glossário do imobiliário, consultado em 2020,
https://ana-macao-kw.pt/abc-do-imobiliario - Equipa Rosa, Área bruta de construção, útil, privativa e dependente. O que são?, consultado em 2020
https://www.equiparosa.pt/blog-imobiliario/165/area-bruta-de-construcao-util-privativa-e-dependente-o-que-sao-
6 Julho, 2022 at 23:42
Bom dia,
A casa da minha mãe encontra-se com uma diferença de 10m2 entre a área coberta da Certidão Permanente e a área de implantação do edifício (Caderneta Predial).
Onde devo retificar esta situação?
Obrigada
7 Julho, 2022 at 12:50
Cara Susana Piegas
Sem ter os valores das áreas apenas posso comentar de forma teórica. Em principio quanto a diferença entre a Área Coberta da Certidão do Registo Predial e a Área de Implantação da Caderneta Predial Urbana for pequena, menos de 10%, as entidades costumam aceitam e não exigir que se proceda a qualquer correção.
Se for maior, e ou se exigirem a correção, terá que fazer um levantamento topográfico e corrigir a área num dos registos, ou até em ambos. Este processo pode ser demorado, 30 dias por exemplo.
Mesmo assim fale com a entidade (notário, advogado, cartório) onde pretende fazer a escritura e coloque esta questão.
Boa sorte