Quando se tenta descrever um imóvel, uma das partes mais importante são as suas áreas. Tanto nos domínios da construção, da compra e venda, como durante a vida do imóvel, é frequente existirem referências a vários tipos de áreas, como área bruta, área útil, área privativa, área dependente, etc. O objetivo deste artigo é precisamente explicar cada uma dessas várias áreas, e as diferenças e relações entre elas.

Em termos formais existem três grandes famílias de classificação de áreas que são:

  1. O CIMI, o código que rege o pagamento do imposto municipal sobre bens imobiliários, ou IMI, que por sua vez define as áreas tal como são dadas na caderneta predial do imóvel, usado pela Autoridade Tributária;
  2. O RGEU, que é o código que rege a construção ou Regulamento Geral de Edificação Urbana;
  3. O Registo Predial da parte do Instituto dos Registos e Notariado;
  4. Existem ainda várias outras regras urbanísticas, definidas ao nível de cada concelho.

De seguida apresentam-se as várias áreas,  e em que contexto é que são referidas.

Junto algumas imagens ilustrativas tomando como exemplo um apartamento com varanda, com lugar de garagem e arrumos, num prédio com logradouro.

Quanto Vale o seu Imóvel?

CIMI

No CIMI são definidas um conjunto de áreas do imóvel que ajudam a calcular o seu valor patrimonial. Por sua vez o valor patrimonial tem influência no cálculo do imposto sobre transmissões onerosas IMT, o imposto de selo na compra e venda desse imóvel, e no cálculo do IMI e AMI a pagar anualmente às finanças. Estes valores são normalmente descritos na caderneta predial como no exemplo a seguir.

Área Total do Terreno

Área do “prédio”, independentemente do uso do solo preconizado, sobre o qual é feita a operação urbanística. Resulta da área livre mais a área de implantação.

Área de Implantação do Edifício

Área total no plano do terreno em que é feita a construção. Resulta da área total do terreno menos a área livre. Corresponde à área
do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo e o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

Os corpos balançados para fora do perímetro do edifício, como varandas (marquisada ou não) e platibandas, ficam excluídos.

Se houver mais do que um edifício, como um anexo, então a área de implantação é o somatório das várias áreas de implantação.

ou então ver a figura 4b do DR 5-2019. Repare como os corpos fora do perímetro não estão projetados na planta.

Figura 4b do DR 5-2019

Figura 4b do DR 5-2019

Área do Terreno Livre

A área do terreno livre do edifício ou da fração ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac).

Área Bruta de Construção

A área bruta de construção do edifício ou da fração e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad em que:

  • Aa representa a área bruta privativa;
  • Ab representa as áreas brutas dependentes;
  • Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
  • Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
  • Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

Ou seja, é uma área “abstrata” que pondera a soma de vários tipos de áreas do imóvel de forma a obter um valor comparável e possível de taxar. É a partir desse valor que por sua vez é calculada o Valor Patrimonial do imóvel.

Área Bruta Privativa

A área bruta privativa (Aa) de um fogo é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1,0. Notem então que a área da varanda pode ser considerada ou não, se for fechada ou aberta.

Área Bruta Dependente

A área bruta dependente (Ab) é a área coberta e fechada de uso exclusivo de um fogo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores.

Área do Terreno Integrante das Frações

Área de terreno integrante das fracções

Indica as áreas descobertas do terreno que, não sendo comum aos outros proprietários das frações, integram uma determinada fração autónoma, andar ou divisão. Por exemplo vários logradouros distribuídos por vários proprietários.

RGEU

Área Bruta

Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Não confundir com a área bruta de construção do CIMI. A forma como considera as paredes divisórias, faz com que seja aproximadamente igual à soma da área bruta privativa e área bruta dependente definidas no CIMI.

Área Útil

Área útil (Au) é a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. Mas, espaços como varandas, depósitos ou áreas externas, por exemplo, não entram na conta da área útil.

Ilustração de exemplo de área útil

Área Habitável

Área habitável (Ah) é a soma das áreas dos compartimentos da habitação, com exceção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. No fundo é uma sub-área da área útil que desconta todas as porções que não são habitáveis. Tem peso urbanístico em termos da qualidade de construção, e dai estar definida no RGEU, mas não tem peso fiscal em termos de ponderação tributária.

Registo Predial

O Registo Predial, na descrição dos “prédios” também faz uso de áreas. As definições são semelhantes às do CIMI usado pela Autoridade Tributária, sendo que devem haver concordância entre as áreas nestas duas entidades.

CRP com exemplo de áreas

Área Total

A Área Total diz então respeito à Área Total do Terreno do CIMI.

Área Coberta

A Área Coberta diz respeito à Área de Implantação do CIMI embora haja alguma duvida sobre a contabilização de corpos balançados para fora do perímetro do edifício, como varandas e platibandas.

Área Descoberta

A Área Descoberta diz respeito à Área do Terreno Livre.

Outras Áreas

Área do Lote

Semelhante à Área Total do Terreno.

Área de Implantação

Semelhante à Área de Implantação do Edifício.

Área Impermeabilizada ou Impermeável

Semelhante à Área do Terreno Livre

Área do Logradouro ou Área Livre e Descoberta

Semelhante à Área do Terreno Livre.

Referências

 

Quanto Vale o seu Imóvel?