Quando se tenta descrever um imóvel, uma das partes mais importante são as suas áreas. Tanto nos domínios da construção, da compra e venda, como durante a vida do imóvel, é frequente existirem referências a vários tipos de áreas, como área bruta, área útil, área privativa, área dependente, etc. O objectivo deste artigo é precisamente explicar cada uma dessas várias áreas, e as diferenças e relações entre elas.

Em termos formais existem três grandes famílias de classificação de áreas que são:

  1. O CIMI, o código que rege o pagamento do imposto municipal sobre bens imobiliários, ou IMI, que por sua vez define as áreas tal como são dadas na caderneta predial do imóvel;
  2. O RGEU, que é o código que rege a construção ou Regulamento Geral de Edificação Urbana;
  3. Várias outras regras urbanísticas, definidas ao nível de cada concelho.

De seguida apresentam-se as várias áreas,  e em que contexto é que são referidas.

Junto algumas imagens ilustrativas tomando como exemplo um apartamento com varanda, com lugar de garagem e arrumos, num prédio com logradouro.

CIMI

No CIMI são definidas um conjunto de áreas do imóvel que ajudam a calcular o seu valor patrimonial. Por sua vez o valor patrimonial tem influência no cálculo do imposto sobre transmissões onerosas IMT, o imposto de selo na compra e venda desse imóvel, e no cálculo do IMI e AMI a pagar anualmente às finanças. Estes valores são normalmente descritos na caderneta predial como no exemplo a seguir.

Área Total do Terreno

Área do “prédio”, independentemente do uso do solo preconizado, sobre o qual é feita a operação urbanística. Resulta da área livre mais a área de implantação.

Área de Implantação do Edifício

Área total no plano do terreno em que é feita a construção. Resulta da área total do terreno menos a área livre.

Área do Terreno Livre

A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac).

Área Bruta de Construção

A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad em que:

  • Aa representa a área bruta privativa;
  • Ab representa as áreas brutas dependentes;
  • Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
  • Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
  • Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

Ou seja, é uma área “abstracta” que pondera a soma de vários tipos de áreas do imóvel de forma a obter um valor comparável e possível de taxar. É a partir desse valor que por sua vez é calculada o Valor Patrimonial do imóvel.

Área Bruta Privativa

A área bruta privativa (Aa) de um fogo é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1. Notem então que a área da varanda pode ser considerada ou não, se for fechada ou aberta.

Área Bruta Dependente

A área bruta dependente (Ab) é a área coberta e fechada de uso exclusivo de um fogo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios, as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores.

RGEU

Área Bruta

Área bruta (Ab) é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício. Não confundir com a área bruta de construção do CIMI. A forma como considera as paredes divisórias, faz com que seja aproximadamente igual à soma da área bruta privativa e área bruta dependente definidas no CIMI.

Área Útil

Área útil (Au) é a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas.

Ilustração de exemplo de área útil

Área Habitável

Área habitável (Ah) é a soma das áreas dos compartimentos da habitação, com excepção de vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos e outros compartimentos de função similar, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. No fundo é uma sub-área da área útil que desconta todas as porções que não são habitáveis. Tem peso urbanístico em termos da qualidade de construção, e dai estar definida no RGEU, mas não tem peso fiscal em termos de ponderação tributária.

Outras Áreas

Área do Lote

Semelhante à Área Total do Terreno.

Área de Implantação

Semelhante à Área de Implantação do Edifício.

Área Impermeabilizada ou Impermeável

Semelhante à Área do Terreno Livre

Área do Logradouro ou Área Livre e Descoberta

Semelhante à Área do Terreno Livre.

Referências