❄️🔥Certificado Energético na Venda de Casa

Certificado Energético na Venda ou Arrendamento

Desde o Decreto de Lei 78 de 2006 que o Certificado Energético, CE, é obrigatório na venda de um imóvel. Mas, só a partir da alteração do Sistema de Certificação Energética, SCE, com o Decreto de Lei 118 de 2013 e respectivas alterações, é que o CE passou a ser obrigatório a partir do momento em que existe a promoção desse mesmo imóvel para efeitos de venda ou arrendamento. Então, não só deve existir o CE no fecho do negócio, escritura de venda ou contrato de arrendamento, mas também desde o início da promoção e divulgação do negócio, art. 14º 2.. Desde o momento que o “consumidor” tem contacto com o imóvel para venda ou arrendamento que deve também ter acesso à classificação energética do mesmo. Esta obrigatoriedade existe quer seja o próprio ou um agente imobiliário a anunciar a venda do imóvel.

O documento do CE é obrigatório para cada fração ou unidade de utilização independente de um dado edifício, quando exista esta divisão. De notar que quando um edifício está dividido em frações ou unidades de utilização independente, não existirá um CE para o edifício como um todo.

Tipo de Imóvel e Exceções

O Certificado Energético é obrigatório para imóveis de habitação, sejam primeiras ou segundas casas, assim como para imóveis comerciais como lojas e escritórios.

No então não é obrigatório ou ficam isentos os seguintes casos:

• Instalações industriais, pecuárias ou agrícolas não residenciais com necessidades reduzidas de energia,
• Locais de culto ou para atividades religiosas,
• Edifícios ou frações exclusivamente destinados a estacionamentos não climatizados e oficinas,
• Armazéns em que a presença humana não seja significativa,
• Os edifícios uni-familiares com área útil igual ou inferior a 50 m2,
• Edifícios em ruínas;
• e outros de especificidade ainda maior e descritos na lei.

Validade

O certificado energético tem para unidades de habitação normais uma validade de 10 anos. Existem alguns casos específicos previstos na lei com validades menores mas que não são apresentados aqui.,

Documentos

Existem 4 “objectos” ou documentos relacionados com o Certificado Energético:

• Certificado Energético
• Certificado Energético Temporário
• Etiqueta Energética
• Código SCE e respectiva entrada na Base de Dados da ADENE, ver aqui.

Certificado Energético

O Certificado Energético é um documento que não tem um original certificado embora na lei seja feita a referência ao “documento”. Normalmente é providenciado pelo Perito responsável um documento digital em formato PDF e que se pode imprimir e re-imprimir as vezes que se quiser. No entanto, por exemplo num acto de escritura, o Notário vai pedir para ver o “original”, que por usa vez deverá ser entregue ao comprador do imóvel. Por original está a referir-se a uma impressão a cores.

Como se pode ver no exemplo em cima, o CE identifica o imóvel em termos de morada, algumas características, informação matricial da Caderneta Predial, e da Certidão do Registo Predial. Informa ainda do prazo de validade e do código de acesso do tipo SCE.

O código de acesso do CE, permite emitir obter uma etiqueta energética no site da SCE mas não permite obter o “original” em PDF. Caso perca o “original” deverá contactar o Perito responsável que vamos discutir em baixo no site da SCE

Certificado Energético Temporário

O Certificado Energético Temporário ou Provisório é um documento sem valor legal, normalmente emitido pelo Perito responsável enquanto aguarda pelo pagamento. Como se pode ver no exemplo em cima, é em tudo semelhante ao CE oficial  apenas tendo um código de identificação do tipo TEMP em vez de SCE. Na verdade não nos foi possível encontrar qualquer referência a este tipo de documento na Decreto de Lei 118 de 2013.

Etiqueta Energética

A Etiqueta Energética pode ser consultada no site da SCE, https://www.sce.pt/pesquisa-certificados/. Contem a mesma informação matricial, de registo predial e de validade que o “original”. Inclui ainda o código de identificação do Perito responsável.

Note-se que o site da SCE fornece a Etiqueta Energética apenas como impressão no ecrã e não como imagem do tipo JPEG ou PNG. No exemplo que foi incluído em cima teve que se fazer uma captura de ecrã.

Código SCE e Base de Dados da ADENE

O código SCE do tipo SCE-XXXXXXX é um código de acesso publico. Ou seja o proprietário p+ode fornecer este código a terceiros que por sua vez, no site da SCE, podem confirmar da existência do respectivo Certificado Energético e da classificação energética do mesmo. Permite ainda gerar uma impressão no ecrã da respectiva Etiqueta Energética do imóvel.

Infelizmente, e apesar de fazer prova da existência do CE, o código SCE não é geralmente aceite na realização de escrituras, ao contrário de outros códigos de acesso publico como o código da Certidão Permanente de Registo Predial que permite a consulta do documento completo e é, por si, aceite, sendo que a impressão do documento é reconhecida como a cópia que é, e não como um possível “original”.

Entidades

A entidade que rege a regulamentação, emissão, certificação de Peritos, e outros aspectos dos Certificados Energéticos de imóveis e Sistemas de Certificação Energética de Edifícios ou SCE: https://www.sce.pt/, https://www.sce.pt/pesquisa-certificados/, é a Agência Portuguesa para a Energia ou ADENE, https://www.adene.pt/, https://www.adene.pt/edificios/

Peritos Qualificados e Empresas Qualificadas

Um Certificado Energético tem que ser emitido por um Perito Qualificado pela própria ADENE. Estes Peritos são geralmente Engenheiros Civis, Arquitectos ou outros técnicos qualificados ligados à área da construção, mas que recebem formação especifica e certificação por parte da ADENE. O Perito Qualificado pode trabalhar de forma independente ou através de uma empresa que por sua vez também pode ser devidamente qualificada.

Trata-se de uma actividade altamente regulada, sendo que o próprio software usado na avaliação tem de ser Certificado. Os Peritos são muitas vezes fiscalizados pelo que geralmente se mostram bastante rigorosos no exercício desta actividade.

Custos

Um Certificado Energético tem 2 custos associados, o custo do trabalho do Perito Qualificado e a Taxa ADENE que vária em função utilização, tipologia e da área do imóvel .

Quadro de Taxas ADENE para 2020.

Nota: a estes valores, acresce ainda o IVA à taxa em vigor.

Quando ao custo do trabalho do Perito Qualificado, não existe nenhum valor oficial, sendo que se trata de um mercado bastante competitivo. Deverá então comparar o preço de vários prestadores de serviços.

Legislação

A informação aqui apresentada é de carácter meramente informativo e serve apenas para uma primeira orientação. Não dispensa a consulta da lei nem de um técnico especializado.

Os artigos mais relevantes do Decreto de Lei 118 de 2013 que se aplicam à venda ou arrendamento de um imóvel são:

• art. 5º 2. b) Indica que se deve verificar a existência do Certificado e registar o seu número no contrato de CV;
• art. 14º. 1. f) ii) Entregar cópia do pré-certificado ou certificado SCE ao comprador ou locatário no ato de celebração de contrato promessa de compra e venda, ou locação, e entregar o original no ato de celebração da compra e venda;
• art. 14º 2. Indicar a classificação energética do edifício constante do respetivo certificado temporário ou Certificado Energético em todos os anúncios publicados com vista à venda ou locação;

O SCE, https://www.sce.pt/legislacao/, refere no seu site a seguinte legislação:

Decreto-Lei n.º 118/2013 em D.R. n.º 159, Série I de 2013-08-20

Lei n.º 58/2013 do D.R. n.º 159, Série I de 2013-08-20

Decreto-Lei n.º 78/2006 em DR n.º 67/2006, Série I-A de 2006-04-04:  https://dre.pt/pesquisa/-/search/672458/details/maximized

Outras Referências

https://dre.pt/web/guest/legislacao-consolidada/-/lc/view?p_p_state=maximized&cid=123222382
https://dre.pt/web/guest/legislacao-consolidada/-/lc/123222382/202009231133/exportPdf/maximized/1/cacheLevelPage?rp=indice

Observações

O objectivo deste artigo é explicar a utilização do Certificado Energético, do ponto de vista de um agente imobiliário, na promoção, venda ou arrendamento de um imóvel.

Tendo coberto os aspectos formais, apresento agora uma breve opinião comercial. Para o comprador Português, é normalmente mais importante os aspectos específicos dos acabamentos como o tipo de caixilhos, como são aquecida as águas sanitárias, se tem aquecimento central, etc, do que propriamente a classificação global do Certificado Energético, e logo parece não ser um dos fatores primários a afetar o valor de venda de um imóvel. Já para o comprador estrangeiro, nota-se que se sente muito confortável com uma classificação independente e formal.

Ana Rio Remax
963717081 | ario@remax.pt
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