O meu nome é Ana Rio e sou consultora imobiliária desde 2012. Com + 140 imóveis vendidos até 2018, decidi partilhar algumas das lições que fui aprendendo sobre como vender imóveis, nomeadamente:

Espero que estas notas lhe sejam úteis. Correcções e sugestões são bem vindas, pode usar a secção de comentários em baixo para isso, obrigada.

Objectivo

Sinal Vendido

Decidi começar pelo objectivo. O objectivo é vender o seu imóvel ao melhor valor no menor espaço de tempo e com o mínimo de trabalho e inconvenientes possíveis. Certo? Se concorda então pode prosseguir :).

Comecei com algo que parece óbvio porque o processo de venda de um imóvel por vezes é fácil e sem complicações, mas outras vezes tem vários obstáculos, custos e aborrecimentos. Quando é assim mais difícil, é normal esquecer-mo-nos do objectivo….Qual é o Objectivo?

Preço (Certo)

Preço vs ValorO preço de venda de um imóvel é o principal factor a considerar na venda do seu imóvel. Ninguém lhe vai comprar uma casa acima do valor de mercado. Este valor depende do imóvel em si, da localização, do valor presente a que estão à venda imóveis semelhantes na mesma zona e também por que preço foram realmente vendidos outros imóveis nessa localização.

O factor preço é importante também em termos de timing. O ideal é acertar o melhor possível no preço de mercado na primeira tentativa. Se colocar o imóvel à venda por um valor demasiado alto, não só ele não se vai vender mas a sua imagem vai ficar “queimada” no mercado. Os compradores pensarão que algo está mal com o próprio imóvel. Mesmo que corrija o preço mais tarde, terá perdido a oportunidade de negociar com os melhores compradores que são geralmente os primeiros.

Outro motivo é que preços altos atraem compradores especuladores ou “investidores”. Quando um comprador deste tipo observa que há pouca procura por um determinado imóvel, ele avança para fazer uma oferta abaixo do valor de mercado.

Localização

localizaçãoHá quem diga que os três principais factores na venda de um imóvel são três: 1. Localização, 2. Localização e 3. Localização. Mas este também é o factor que não se consegue mudar. Por isso é importante ajustar o valor do seu imóvel à localização. É geralmente difícil “descolar” o valor de um imóvel da sua localização. Mesmo que tenha melhores características os compradores vão ter sempre um tecto para essa determinada localização. Se o valor de venda estiver acima do que é normal para uma determinada localização, os compradores vão preferir gastar o mesmo dinheiro mas numa zona melhor.

Documentação

Documentos Venda Casa Escritura

Hoje em dia os notários são cada vez mais rigorosos no que diz respeito à documentação do imóvel. Para que consiga vender a sua casa deve ter toda a documentação necessária pronta desde o primeiro dia em que o coloca no mercado. É possível que aparece alguém que quer, e só pode, comprar num prazo muito curto de tempo, e irá perder a venda se não conseguir responder em tempo útil. A falta de documentação também pode inviabilizar o crédito bancário do comprador e com isso a própria compra.

No limite o vendedor pode vir a encontrar-se em incumprimentos depois de assinar um CPCV, Contrato Promessa de Compra e Venda, e não conseguir ter pronta a documentação que lhe diz respeito dentro do prazo. Por isso, deve ter toda a documentação pronta antes de iniciar a venda. Para toda a informação sobre os documetos que precisa para vender a casa veja este artigo.

Certificado Energético

Certificado EnergéticoO Certificado Energético, emitido pela ADENE, é um dos documentos necessários não só para vender o seu imóvel mas também para o poder colocar à venda. Logo deve ter este certificado o mais cedo possível. Na verdade, do ponto de vista de quem vende, é apenas uma necessidade burocrática pois raramente tem influência no valor de mercado do imóvel no entanto não pode ser esquecido.

Informação Útil

Informação

Os compradores estão interessados não só no próprio imóvel mas em outras informações relacionadas. Deve saber responder a perguntas como: Valor de Condomínio, Valor de IMI, Valor Patrimonial, Valor de IMT e IS a pagar na compra, Regras do Condomínio, Animais de Estimação, Obras Programadas, Obras Recentes, etc. Alguma desta informação pode influenciar o próprio valor do imóvel. Por exemplo: a proximidade a serviços e transportes públicos como o metro é um factor de valorização; ou valores de condomínio altos são um factor de desvalorização.

Anúncio

Anunciar

Quanto mais divulgar a venda do seu imóvel, mais fácil e mais rápido vai encontrar um comprador. Os meios de divulgação clássicos como o cartaz de “VENDE” ou folhetos distribuídos na vizinhança  na janela são só por si uma boa ferramenta de divulgação. Muitos dos potenciais compradores são pessoas que já conhecem e frequentam a zona do imóvel. Cartas de vizinho e folhas de montra são alguns dos outros meios de divulgação clássicos.

Deve também considerar os anúncios em meios digitais como sites de imobiliário, sites de classificados, redes sociais. Este é presentemente uma ferramenta essencial já que muitos compradores fazem a procura online. Cada uma destas ferramentas é diferente entre si e pode ser mais ou menos complexa, mesmo que não seja um especialista, tente ter sempre pelo menos um anúncio digital.

É normal encontrar proprietários com pudor em colocar placa, parece que tem alguma vergonha dos vizinhos, mas que com isso prejudicam a venda do seu imóvel. Mas pense assim, esses não são os seus vizinhos, são os seus antigos vizinhos, e porque é que  vai deixar que os seus antigos vizinhos o prejudiquem?

Fotografias

boa e má fotografia

Uma imagem vale mais que mil palavras. Um grande número de compradores vai tomar conhecimento da venda do seu imóvel pelo anúncio que fizer. E, nesse anúncio, o elemento que vai atrair primeiro a atenção são as fotografias. Se as imagens forem de má qualidade dificilmente alguém irá “perder” tempo e programar uma visita ao seu imóvel. Hoje em dia não há desculpas porque qualquer telemóvel tira boas fotografias, mas uma fotografia profissional é sempre a melhor boa opção.

Descrição

descrição

“Tem razão, no anúncio dizia que queríamos alguém que aguentasse muita pressão.”

Apesar da fotografia ser a principal ferramenta para mostrar o seu imóvel, a descrição também tem arte. Passando o pleonasmo, a descrição deve descrever o imóvel, ou seja, deve referir de forma clara a Localização, a Tipologia e número de casas de banho, a Área, o Andar. Depois deve referir elementos diferenciadores, positivos ou negativos. Se tem terraço, se não tem varanda, se tem garagem, se não tem elevador,  etc. E por fim pode descrever os acabamentos.

Estou a dar alguma importância aos elementos diferenciadores, mesmo os negativos. Os compradores só tomam uma decisão de compra e mesmo de visita em função de alguns destes elementos que para ele sejam essenciais.. Não faz sentido estar a perder tempo com visitas e depois chegar ao fim e ouvir “não me interessa porque não tem varanda” por exemplo.

Apresentação / Obras

Obras

Um imóvel que esteja à venda deve estar no melhor estado de conservação possível. As paredes pintadas e sem rachadelas e sem manchas, o chão sem riscos, os electrodomésticos com boa apresentação. Quando existem sinais de deterioração os compradores vão sempre perder muito do interesse. E se decidem avançar, vão querer descontar no valor de venda aquilo que pensam que irão gastar. Mesmo que na opinião do proprietário as obras necessárias sejam fáceis, rápidas e baratas, a maioria dos compradores não tem inclinação para fazer essas obras e por isso vão “valorizar” muito esse trabalho, ou seja, vão querer um grande desconto.

Por outro lado, deve-se evitar realizar obras custosas e de gosto pessoal e que descaracterizem um imóvel. Se vai vender o seu imóvel, não é a melhor altura para pintar as paredes de cores berrantes. É pouco provável que os seus gostos mais pessoais coincidam com os gostos de outros. E, se objectivo é vender o imóvel, quanto mais personalizado for, mais potenciais compradores vai afastar.

Limpeza e Arrumação

Arrumação

A limpeza e a arrumação de um imóvel são essenciais na apresentação a potenciais compradores. É surpreendente mas é verdade :). Tanto nas fotografias como depois nas visitas. Para alem de estar geralmente limpo e bem arrumado, deve ter em atenção:

  • O cheiro de animais de estimação. Deve usar desodorizante pois para si o cheiro pode já ser familiar e já quase não reparar, mas para potenciais compradores é um forte factor negativo.

Mesmo que já não esteja ocupado, deve manter em funcionamento o fornecimento de eletricidade e de água, pois são precisos para a manutenção e limpeza do imóvel. E, também nas visitas é melhor ser possível ligar a luz, abrir a água e testar a pressão ou mesmo usar a casa de banho.

Visitas (Horário e Qualificação)

visitas

Deve tentar programar as visitas para um horário em que as melhores qualidades do imóvel fiquem em destaque. A luz natural do dia é geralmente melhor do que a luz artificial que se é obrigado a usar à noite (isto se não tiver cortado a luz). Também é bom que as pessoas possam conhecer a zona numa altura do dia que seja mais apelativa, como ver os serviços e as lojas abertas, crianças nas escolas e nos parques, transportes públicos a funcionar, etc.

Se não quiser perder o seu tempo, e o tempo dos outros, deve qualificar bem os potenciais interessados antes da visita. Se vai abrir as portas de sua casa tem o direito de fazer todas as perguntas que entender. Deve confrontar os interessados com os elementos que destingem o seu imóvel, positivos e negativos, para não irem ao engano. Deve também perguntar sobre o financiamento e data da compra, já que logo aqui pode filtrar quem ainda anda só na fase de Turismo Imobiliário.

Crédito Habitação

crédito à habitação

Uma das partes relevantes do crédito à habitação é a necessidade de ter a documentação do imóvel toda em ordem. Cuidado que durante a avaliação do imóvel pelo banco podem surgir questões previamente desconhecidas e que podem levar a ter que se actualizar o registo predial ou a caderneta ou a legalizar anexos e piscinas.

Existe também a questão de que os bancos, além de “venderem” crédito, também vendem casas que tem em stock. Por este motivo é sempre arriscado dizer ao comprador para ir ao banco sozinho pois ele pode sair de lá com outra casa que não a sua. Uma boa opção é sugerir a utilização de agentes de crédito hipotecário que intermedeiam a relação do comprador com o banco.

Se tiver necessidade, pode fazer aqui uma simulação de crédito habitação.

Agente Imobiliário

agente imobiliário

O agente imobiliário, ou melhor, um bom agente imobiliário com experiência, uma boa rede comercial, e com a confiança do mercado, é um profissional que conhece e executa bem todos os passos que foram apresentados em cima. Com isso consegue trazer uma mais valia ao proprietário, com poupança de tempo, aborrecimentos e ao melhor valor de mercado.

Referências

Ana Rio Remax
963 717 081 : ario@remax.pt
Comigo Está Vendido!!!