Num mundo ideal, a escolha entre comprar uma casa com recurso a crédito, ou arrendar uma casa semelhante, seria uma decisão puramente financeira. Por um lado a compra de uma casa tem uma série de custos fixos iniciais, assim como uma série de despesas variáveis enquanto mantiver a posse e o empréstimo dessa casa. Por outro lado o arrendamento tem um custo fixo mensal, normalmente considerável, e todo ele não recuperado.
Vamos também supor que a compra de uma casa é feita para um período finito de tempo, e logo existem custos associados com a venda da casa no final.
Os Custos Fixos Iniciais na Compra (e Venda) de uma Casa com Crédito são (ver mais aqui):
- O Valor da Entrada
- IMT e IS, ver como calcular aqui;
- Escritura e Registo;
- Avaliação e Custos Bancários;
- Comissão na Venda;
- Comissão de Amortização do Empréstimo.
As Despesas Variáveis na Compra de uma Casa, com Crédito, são:
- Mensalidade Bancária, ver como calcular aqui;
- Seguros e Custos Bancários;
- Condomínio;
- Seguros;
- Manutenção;
- IMI.
Pelo outro lado, o arrendamento de uma casa para habitação tem, em princípio um único custo variável que é a:
- Renda
Podemos considerar também os proveitos de cada caso. Por um lado quem compra a casa vê o seu valor aumentar ou valorizar. Por outro lado quem preferir arrendar mas até tiver o dinheiro disponível para entrada e custos iniciais da compra de uma casa, pode investir esse dinheiro, e dessa forma rentabilizar esse capital.
Como iremos ver a seguir, para um prazo “normal” de 5 a 10 anos, ou mais, é financeiramente mais proveitoso comprar casa. A exceção é se pretender habitar essa casa por pouco tempo. Nesse caso, os custos fixos tem um peso considerável nas contas que tornam o arrendamento mais atractivo.
Alem do aspecto puramente financeiro, há ainda que levar em conta o trabalho extra e incómodos que o dono de uma casa tem e que o inquilino normalmente não tem, tais como:
- Tratar do empréstimo bancário
- Reuniões de condomínio
- Pagar despesas extra como impostos e seguros
- Tratar de obras de manutenção
- Tratar da venda
Finalmente, temos os aspectos psicológicos. Todas as pessoas são diferentes, e pode haver quem tire mais satisfação pessoal na posse da sua própria casa, assim como pode haver quem tire uma maior satisfação pessoal pela flexibilidade e liberdade que tem ao arrendar.
Exemplo 1: compra de T2 por 120k euros, ou arrendá-lo por 650 € / mês
Vamos ver por exemplo a comparação entre comprar um T2 por 120 mil euros, ou arrendá-lo por 650 € / mês (que representa 6,5% do valor de compra, aceitável para uma renda). Somando todos os custos fixos e variáveis com a compra, e com o arrendamento, é traçada a evolução de um saldo contabilístico para os 2 casos, e apresentado em baixo.
Para construir este exemplo foram assumidos muitos pressupostos, que se enunciam a seguir:
- 10,0% de valor de entrada;
- IMT e IS para habitação primária no continente;
- Empréstimo com taxa de juro de 1,25% e prazo de 30 anos;
- Custos fixos com empréstimo de mais 54 € / mês;
- Custos com condomínio, seguro, manutenção e IMI de 207 € / mês;
- Valorização do imóvel de 2,0% ao ano e rentabilidade do capital a investir também de 2,0% ao ano;
- Comissão de venda de 5,0% +IVA e comissão bancária de amortização de 0,5%
Como se pode ver na imagem, quem compra tem um gasto inicial bastante mais elevado do que quem arrenda. Seriam necessários cerca de 12 mil euros para a entrada e todos os custos iniciais. Depois, quem comprasse teria que suportar um custo mensal entre banco e outras despesas de 630 €, pouco menos do que o valor da renda. Mas, se pensarmos que na mensalidade do banco uma grande parte é capital amortizado, há medida que o tempo vai passando, o saldo do valor gasto mensal por quem compra vai-se aproximando do saldo de quem arrenda. Ao fim de cerca de 2 anos e meio os valores totais efetivamente gastos encontram-se. Dos dois anos e meio em diante fica mais dispendioso arrendar. Ao fim de 5 anos quem comprou, habitou e vendeu terá despendido um total de 24,9 mil euros, e quem arrendou terá despendido 36,2 mil euros.
Note-se que este exemplo tem como base muitas suposições, todas elas sujeitas a variação. Noutra data, outro tipo de imóvel, e noutro mercado, os valores a considerar podem ser diferentes, ou até muito diferentes.
No Mundo Real
Mas, no mundo real, a escolha racional que pese os aspectos financeiros, burocráticos, de comodidade e satisfação pessoal só será feita por uma minoria de pessoas que tenha, entre outras coisas, o capital inicial disponível. Na maior parte dos casos a escolha será feita pela existência ou não desse capital inicial, sendo que quem não o tiver será empurrado para a hipótese de arrendamento.
Não menos verdade é que no mundo real o proprietário de uma casa, ao estar com o seu capital investido, e dando garantias pessoais, corre uma série de riscos
- Risco de variação das taxas de juro bancárias;
- Risco de incumprimento bancário;
- Risco de incumprimento fiscal;
- Risco de quedas no mercado imobiliário;
- Falta de flexibilidade em caso de perda de rendimentos.
De notar que em caso de incumprimento, a autoridade fiscal, e a banca, são cobradores muitíssimo mais coesivos e agressivos, e com muitas mais ferramentas, do que um senhorio normal.
Contas
Pode ver todas as contas realizadas no exemplo apresentado em cima, e respectivos pressupostos, na folha de cálculo em baixo, ou aqui.
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