A partir de 10 de abril de 2022 passou a ser obrigatória a apresentação de uma Declaração de Não Divida ao Condomínio, no ato da escritura de um contrato de compra e venda de uma fração autónoma. Este documento passa a ser exigido pelo notário ou pela entidade que fizer a escritura, como um advogado, solicitador ou na própria conservatória. Passa a ser também obrigação dos próprios condomínios fornecer tal documento quando solicitado.
Tendo sido publicada a Lei n.º 8/2022 a 10 de janeiro, e tendo entrado em vigor a 10 de abril de 2022, esta lei veio rever o Regime da Propriedade Horizontal regulado pelos:
Esta Lei realizou várias alterações, mas a que merece maior destaque é a clarificação da Responsabilidade por Encargos do Condomínio, através do aditamento do artigo 1424.º-A do Código Civil.
Sendo assim, a partir de 10 de abril de 2022, a venda ou alienação de frações autónomas, seja por escritura de compra e venda ou por documento particular autenticado, passou a ter um novo documento instrutório para a celebração do contrato definitivo de compra e venda ou alienação, ou seja, a Declaração emitida pelo Administrador de condomínio.
Como Pedir
O proprietário condómino que pretende vender ou alienar a sua fração deve pedir ao Administrador do condomínio em tempo útil a emissão da Declaração escrita relativamente à fração autónoma a alienar. Esta Declaração deve ser emitida pelo Administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias seguidos, contados a partir do momento em que é pedido pelo condómino e deve especificar o montante de todos os encargos de condomínio relativamente à respetiva fração, a sua natureza e os respetivos prazos de pagamento.
Deve ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio e a sua natureza, os montantes, as datas de constituição e as datas de vencimento. Por esse motivo é que esta declaração passa a ser conhecida como Declaração de Não Dívida ao Condomínio.
Esta Lei veio também clarificar a responsabilidade pelas dívidas existentes, que é atribuída de acordo com o momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas. Ou seja, o anterior proprietário é responsável pelos valores que sejam devidos até à data da escritura e, o novo proprietário apenas é responsável pelos valores que sejam devidos a contar da data da escritura de compra e venda.
Exceção
No entanto, pode ser acordada uma declaração expressa do adquirente na escritura, de que prescinde da declaração a ser emitida pelo Administrador aceitando, assim, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor (anterior proprietário) ao condomínio.
No entanto, é de notar que os encargos do condomínio que se vençam em data posterior à transmissão da fração serão sempre da responsabilidade do novo proprietário.
Exemplo de Minuta de Declaração
Condomínio do Prédio sito em Rua/Av./(outro)
(Código)-(Postal) (Localidade)
NIF (número)
Exmos. Senhores
Localidade, (dia) de (mês) de (ano)
Assunto: Declaração para efeitos da alienação da fração autónoma designada pela
letra “…”.
Exmos. Senhores,
Para efeitos de alienação da fração autónoma designada pela letra “…”, correspondente
ao (nº) andar, do prédio sito em (morada), em (Concelho), nos termos do art. 1424-A do Código Civil,
declara-se o seguinte:
1. As quotas ordinárias desta fração, encontram-se todas pagas até ao dia (dia) de (mês) de
(ano);
2. Os encargos do condomínio desta fração, à data de emissão desta declaração, são
constituídos por quotas ordinárias, com pagamento mensal, cada uma, no valor de
…€ (por extenso euros), as quais se vencem no primeiro dia do mês a que digam respeito e que
deverão ser pagas até ao dia 8 desse mesmo mês;
3. Encontra-se prevista, a necessidade de uma quota mensal extraordinária, aprovadas
pela Assembleia Geral de … de … de …, no valor de …€ (por extenso euros), a serem pagas no decurso
deste ano civil, para fazerem face a obras de conservação de (a que se destina a quota extraordinária)
4. Na data de emissão desta declaração, não existem quaisquer dívidas ao condomínio,
por parte desta fração;
Por ser verdade,
A Administração
Notas
Os conteúdos apresentados neste artigo são meramente informativos, não se aceita qualquer responsabilidade pela sua utilização e interpretação. Deverá sempre consultar as entidades competentes e as leis referidas.
23 Outubro, 2024 at 17:12
Olá a todos,
Sou Administrador voluntario do meu prédio, foi feita uma venda de imovel a leilão virtual decretada pelo tribunal.
Nas minhas pesquisas encontro informação de que, apesar de ser uma venda decretada pelo tribunal, este não invalida que o novo propriatário herda as dividas.
Gostava de saber que quantos anos entra aqui na equação para o calculo da divida, se os 5 anos ou os 2? E onde consigo ler o codigo civil sobre a especificação dos anos que o novo propriatário herda do antigo.
20 Novembro, 2023 at 18:21
Boa tarde , carece de algum carimbo por parte do condominio ?
Ou basta assinatura do administrador?
4 Julho, 2023 at 21:34
Como se faz quando se recebe um email com este precario?
Mais informo que a emissão desta declaração tem os seguintes custos:
Declaração Simples (envio entre 3 a 10 dias): 49,20€
Declaração Simples, com urgência (envio em 2 dias uteis ou menos): 86,10€
Declaração com assinatura autenticada (envio entre 2 a 10 dias): 135,30€
21 Março, 2023 at 00:41
Boa noite,
Agradecia que me faculta -se a declaração de não dívida, sou o presidente do condomínio do prédio onde moro faço de forma voluntária e gratuita.
Atenciosamente,
José Sequeira
11 Março, 2023 at 14:50
Boa tarde
Agradecia que me faculta-se a minuta da declaração de não divida, pois faço o condomínio do meu prédio de forma voluntária e gratuita.
com os meus cumprimentos,
6 Fevereiro, 2023 at 21:02
Boa tarde,
Tenho o pagamento do condomínio em dia e a administração que é uma vizinha , recusa passar a declaração. Como fazer??
22 Novembro, 2022 at 01:27
Olá, moro em um edifício onde não existe condominio organizado. O que deve ser apresentado na escritura?
24 Outubro, 2022 at 17:27
Boa tarde
é legal a empresa de condomínio cobrar 40€+iva pela declaração?
já soube que o valor varia de empresa para empresa e algumas não cobram nada pela emissão da declaração. qual é o critério? podem cobrar o valor que lhes apetece? não pedira 200€ por sorte? estou indignada
30 Agosto, 2024 at 20:07
Boa Tarde,
Sou administrador voluntário ara o corrente ano e lhe digo que é uma dor de cabeça:
1. Ter que andar a verificar contas e verificar cada pagamento;
2. Coordenar a informação com todos os administradores;
3. Neste caso (Santander) a declaração foi enviada ao condómino, apresentada ao banco e no dia da escritura a declaração validada elo banco foi recusada por não conter reconhecimento das assinaturas. (É comum os notários pedirem redação própria da declaração que só se sabe a posteriori, implicando refazer a declaração).
4. procurar um cartório, ou profissional equiparado, para reconhecer as assinaturas dos administradores, todos os administradores têm que assinar presencialmente a declaração e pagar a despesa do reconhecimento, que é pago por assinatura.
5. Suportar os custos de deslocação para a assinatura que normalmente só se consegue fazer em horário laboral, com inerente perda de rendimentos por parte dos administradores.
6. Tudo tem que ser feito no prazo de dez dias e sob a responsabilidade dos administradores com contas cuja aprovação em assembleia ainda não aconteceu.
Os quarenta euros me parecem pouco e digo:
A primeira declaração foi pelo custo do reconhecimento das assinaturas. As próximas serão 50€ pela declaração simples e 120 pelas declarações com assinatura reconhecida, por cada declaração sem direito a retificação.
Dá muito trabalho, tem um custo elevado para o condomínio e não é justo o valor ser repartido por todos quando o beneficiado é quem lucra com a venda, porque lucra e pode deduzir os custos das mais-valias.
19 Setembro, 2022 at 16:08
Obrigado Sra Ana Rio pela minuta de declaração, para quem faz trabalho de administrador de forma voluntária e gratuita foi uma boa ajuda.
Claramente vou aprovar oportunamente em assembleia de condóminos o pagamento por emissão deste tipo de declarações a reverter para fundo de reserva.
Obrigado novamente
19 Setembro, 2022 at 16:04
Desde que o pagamento por emissão de declaração esteja previsto em ata, considero totalmente legal.
Caso não esteja previsto é claramente ilegal.
27 Outubro, 2022 at 23:16
Estando em acta deverá estar e ser facultado a todos os condóminos.
Agora pedirem 49,20 por uma folha de papel que diga valores obrigatórios de serem fornecidos acho um verdadeiro assalto.
9 Setembro, 2022 at 08:52
Depois de termos passado uma declaração de não dívida da fração, em Julho, até hoje não temos conhecimento do novo proprietário, porque o vendedor se recusa a indicar o nome e demais informações sobre o novo proprietário, nem sabemos se foi feita a escritura, como fazer?
27 Agosto, 2022 at 09:19
Engraçado o condomínio está a solicitar o valor de 40,00 EUR mais via para passar a declaração… 🙂
24 Agosto, 2022 at 16:49
Pode legalmente um banco nao aceitar que o novo proprietario prescinda da declaracao, como preve a lei? esta a acontecer comigo neste momento.
24 Agosto, 2022 at 19:05
Boa questão, lamento mas não sei responder cabalmente.
Legalmente não sei. Na prática aparentemente pôde, Imagino que o banco queira garantir que a pessoa que garante o empréstimo não está também sujeita a alguma futura divida de condomínio. Ou simplesmente está a querer ser o mais formal possível. Dependendo da posição negocial de quem pede o empréstimo, por vezes é possível ultrapassar este tipo de questões.
19 Fevereiro, 2023 at 19:54
O Banco pode nao aceitar, desde que fique mencionado de respectiva escritura, conforme refere o nr. 3 do art. 1424-A do CC.
“salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio”.
14 Agosto, 2022 at 15:51
Declaração de Condómino pago
16 Agosto, 2022 at 11:00
Como assim?
5 Setembro, 2022 at 15:17
Declaração de não divida, é obrigatória no ato da escritura, protege o vendedor e o comprador, bem como todos os condóminos, muitas vezes o que acontecia era que as pessoas vendiam e as quotas ficavam em divida, obrigando a administração a ir atrás do comprador, pois as dividas são da fração, no entanto a legislação conferia ao comprador meios para ir atrás de quem lhe vendeu e deixou divida, e sim, cobramos pela emissão das declarações, pois não raras vezes temos que as alterar conforme a vontade de quem faz a escritura…