Num mundo ideal, a escolha entre comprar uma casa com recurso a crédito, ou arrendar uma casa semelhante, seria uma decisão puramente financeira. Por um lado a compra de uma casa tem uma série de custos fixos iniciais, assim como uma série de despesas variáveis enquanto mantiver a posse e o empréstimo dessa casa. Por outro lado o arrendamento tem um custo fixo mensal, normalmente considerável, e todo ele não recuperado.

Vamos também supor que a compra de uma casa é feita para um período finito de tempo, e logo existem custos associados com a venda da casa no final.

Os Custos Fixos Iniciais na Compra (e Venda) de uma Casa com Crédito são (ver mais aqui):

  • O Valor da Entrada
  • IMT e IS, ver como calcular aqui;
  • Escritura e Registo;
  • Avaliação e Custos Bancários;
  • Comissão na Venda;
  • Comissão de Amortização do Empréstimo.

As Despesas Variáveis na Compra de uma Casa, com Crédito, são:

  • Mensalidade Bancária, ver como calcular aqui;
  • Seguros e Custos Bancários;
  • Condomínio;
  • Seguros;
  • Manutenção;
  • IMI.

Pelo outro lado, o arrendamento de uma casa para habitação tem, em princípio um único custo variável que é a:

  • Renda

Podemos considerar também os proveitos de cada caso. Por um lado quem compra a casa vê o seu valor aumentar ou valorizar. Por outro lado quem preferir arrendar mas até tiver o dinheiro disponível para entrada e custos iniciais da compra de uma casa, pode investir esse dinheiro, e dessa forma rentabilizar esse capital.

Como iremos ver a seguir, para um prazo “normal” de 5 a 10 anos, ou mais, é financeiramente mais proveitoso comprar casa. A excepção é se pretender habitar essa casa por pouco tempo. Nesse caso, os custos fixos tem um peso considerável nas contas que tornam o arrendamento mais atractivo.

Alem do aspecto puramente financeiro, há ainda que levar em conta o trabalho extra e incómodos que o dono de uma casa tem e que o inquilino normalmente não tem, tais como:

  • Tratar do empréstimo bancário
  • Reuniões de condomínio
  • Pagar despesas extra como impostos e seguros
  • Tratar de obras de manutenção
  • Tratar da venda

Finalmente, temos os aspectos psicológicos. Todas as pessoas são diferentes, e pode haver quem tire mais satisfação pessoal na posse da sua própria casa, assim como pode haver quem tire uma maior satisfação pessoal pela flexibilidade e liberdade que tem ao arrendar.

Exemplo 1: compra de T2 por 120k euros, ou arrendá-lo por 650 € / mês

Vamos ver por exemplo a comparação entre comprar um T2 por 120 mil euros, ou arrendá-lo por 650 € / mês (que representa 6,5% do valor de compra, aceitável para uma renda). Somando todos os custos fixos e variáveis com a compra, e com o arrendamento, é traçada a evolução de um saldo contabilístico para os 2 casos, e apresentado em baixo.

Para construir este exemplo foram assumidos muitos pressupostos, que se enunciam a seguir:

  • 10,0% de valor de entrada;
  • IMT e IS para habitação primária no continente;
  • Empréstimo com taxa de juro de 1,25% e prazo de 30 anos;
  • Custos fixos com empréstimo de mais 54 € / mês;
  • Custos com condomínio, seguro, manutenção e IMI de 207 € / mês;
  • Valorização do imóvel de 2,0% ao ano e rentabilidade do capital a investir também de 2,0% ao ano;
  • Comissão de venda de 5,0% +IVA e comissão bancária de amortização de 0,5%


Como se pode ver na imagem, quem compra tem um gasto inicial bastante mais elevado do que quem arrenda. Seriam necessários cerca de 12 mil euros para a entrada e todos os custos iniciais. Depois, quem comprasse teria que suportar um custo mensal entre banco e outras despesas de 630 €, pouco menos do que o valor da renda. Mas, se pensarmos que na mensalidade do banco uma grande parte é capital amortizado, há medida que o tempo vai passando, o saldo do valor gasto mensal por quem compra vai-se aproximando do saldo de quem arrenda. Ao fim de cerca de 2 anos e meio os valores totais efetivamente gastos encontram-se. Dos dois anos e meio em diante fica mais dispendioso arrendar. Ao fim de 5 anos quem comprou, habitou e vendeu terá despendido um total de 24,9 mil euros, e quem arrendou terá despendido 36,2 mil euros.

Note-se que este exemplo tem como base muitas suposições, todas elas sujeitas a variação. Noutra data, outro tipo de imóvel, e noutro mercado, os valores a considerar podem ser diferentes, ou até muito diferentes.

No Mundo Real

Mas, no mundo real, a escolha racional  que pese os aspectos financeiros, burocráticos, de comodidade e satisfação pessoal só será feita por uma minoria de pessoas que tenha, entre outras coisas, o capital inicial disponível. Na maior parte dos casos a escolha será feita pela existência ou não desse capital inicial, sendo que quem não o tiver será empurrado para a hipótese de arrendamento.

Não menos verdade é que no mundo real o proprietário de uma casa, ao estar com o seu capital investido, e dando garantias pessoais,  corre uma série de riscos:

  • Risco de variação das taxas de juro bancárias;
  • Risco de incumprimento bancário;
  • Risco de incumprimento fiscal;
  • Quedas no mercado imobiliário;
  • Falta de flexibilidade em caso de perda de emprego e/ou rendimentos.

De notar que em caso de incumprimento, a autoridade fiscal, e a banca, são cobradores muitíssimo mais coercivos e agressivos, e com muitas mais ferramentas, do que um senhorio normal.

Contas

Pode ver todas as contas realizadas no exemplo apresentado em cima, e respectivos pressupostos, na folha de cálculo em baixo, ou aqui.