Quando quiser vender um imóvel habitacional, estes são os documentos necessários que o proprietário deve ter na sua posse. Estes documentos vão ser necessários para apresentar ao potencial comprador, ao banco (se houver crédito), e ao notário no ato da escritura.

Este artigo faz parte da série “Como Vender a Sua Casa“.

* Podem Ser Obrigatórios
** Não obrigatórios mas úteis

Ou em formato de lista:

• Obrigatórios
  • Identificação dos Proprietários e Compradores;
  • Certidão Permanente do Registo Predial (Certidão de Teor);
  • Caderneta Predial (Certidão Matricial);
  • Certificado Energético;
  • Comprovativo de Pagamento de IMT e IS;
• Podem ser Obrigatórios
  • Comprovativo de Pagamento de IMT e IS;
  • Licença de Utilização;
  • Ficha Técnica;
  • Declaração de não divida ao condomínio
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado a partir de 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão).
  • Destrate da Hipoteca;
  • Cartas de Direitos de Preferência;
• Opcionais
  • Escritura anterior;
  • Atas de condomínio;
  • Plantas.

Destes documentos alguns são obrigatórios para se fazerem a escritura, outros são obrigatórios em determinadas circunstancias que explicarei em baixo. Outros ainda não são obrigatórios mas podem facilitar vida a alguma das partes, e consequentemente a venda. Note que todos os documentos necessários devem ficar tratados e disponíveis desde o primeiro momento em que se coloque o imóvel à venda, pois tanto os compradores os bancos, se houver empréstimo hipotecário, vão precisar de os consultar.

Identificação dos Proprietários e Compradores

Na venda de um imóvel o Notário vai precisar com antecedência os documentos de identificação das partes. Estes documentos são os cartões de cidadão com número de identificação e número de identificação fiscal, NIF, se forem pessoas singulares. Ou então os velhinhos bilhetes de identidade e cartão fiscal se ainda estiverem com validade. Ainda é normal encontrar pessoas que tem o bilhete de identidade vitalício e gosta de o usar e não o trocam pelo cartão de cidadão.

Se um ou ambas as partes forem pessoas colectivas então serão precisas as respectivas certidões permanentes de registo comercial, e os documentos de identificação dos pessoas que obrigam as empresas, ie, das pessoas que vão assinar a escritura.

Certidão Permanente do Registo Predial

A Certidão de Registo Predial, também conhecida como certidão de teor, é um documento que descreve o imóvel, como o tipo, urbano ou rural, a localização ou morada, uma descrição e as áreas. Se o prédio estiver em propriedade horizontal deverão existir duas certidões, uma para o prédio e outra para a fracção autónoma. Apesar de ter “permanente” no nome, a cópia que se obtém descreve apenas a sua ultima transacção, que pode ser de compra, sucessão hereditária, etc; e nomeia os titulares ou sujeitos activos (actuais proprietários) e passivos (anteriores proprietários) dessa transacção.

Serve também para consultar o registo de algum ónus que presentemente exista sobre o imóvel, tal como uma hipoteca, penhora ou outros. Dai ser de consulta obrigatória no dia da própria escritura.

Este documento pode ser obtido online, no sitio do Registo Predial Online, ou então em qualquer conservatória do registo predial. No entanto, se quiser fazer alterações ou correcções ao registo, por vezes são necessárias para realizar a venda do imóvel, muitas das vezes só o pode fazer na conservatória do registo predial respectivo.

Mal coloque o imóvel à venda, convêm ter uma cópia em papel e o código de acesso, para que possa verificar se a informação que lá está na Certidão Permanente, está certa, ou precisa de correcção. Este processo de correcção pode demorar algumas semanas e envolver mais ou menos burocracia, dai a necessidade de ser tratado com antecedência. Também deve ter para que o potencial comprador a possa consultar. Se houver crédito bancário, o banco vai exigir uma cópia mal comece o processo de crédito.

Na escritura, deve ter consigo o código ou chave de acesso online pois é obrigatório o notário fazer uma consulta na hora.

Caderneta Predial

A caderneta predial, ou certidão matricial, é um documento que serve como identificação fiscal de um imóvel ou prédio (rústico ou urbano) emitida pela autoridade tributária, ou finanças. Este documento enumera:

• Identificação matricial do prédio, ou seja, o código de distrito concelho e freguesia e a número de artigo matricial;
• O artigo em que teve origem, quando exista;
• Localização do imóvel, ou prédio;
• Descrição;
• Áreas;
• Fracções ou unidades de utilização independente;
• Dados de avaliação do valor patrimonial, e o próprio valor patrimonial que por usa vez serve para calcular o IMI e o AIMI;
• Ano de inscrição da matriz e
• Identificação dos titulares ou proprietários, nomeadamente nome, morada e identificação fiscal.

Certificado Energético

O Certificado Energético é um documento emitido pela ADENE no seu site de SCE, que avalia a eficácia energética de um imóvel. A avaliação vai de mais eficiente, A+, a menos eficiente, F, ou até mesmo não certificado, ou fazendo uma declaração de ruína. Este documento é emitido por técnicos autorizados e contém informação sobre as características de consumo energético do edifício ou fração,  relativas a climatização e águas quentes sanitárias. Também indica medidas para reduzir o consumo. O documento é válido por 10 anos para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços.

Os custo de obtenção são divididos entre a taxa ADENE, tabelada, e o pagamento pelo serviço do técnico. Podem variar no total entre 150 € a 500 €, ou mais, dependendo da tipologia, uso comercial ou habitacional, área do imóvel e da comissão cobrada pelo técnico

Este documento é obrigatório no licenciamento de novas construções, e na compra e venda de casa desde o momento em que é colocado no mercado, (e não só na escritura).

O enquadramento legal pelo ser encontrado no Decreto-Lei n.º 118/2013 e nas Portaria n.º 349-A/2013, alterara pela Portaria nº. 115/2015 e pela Portaria nº. 39/2016.

Pode ver mais pormenores sobro o Certificado Energético aqui.

Comprovativo de Pagamento de IMT e IS

O pagamento do IMT e do IS é feito depois da emissão de duas guias de pagamento respectivas. Estas guias pode ser emitidas pelos compradores, ou por quem os representa, nas finanças, no notário ou por um advogado ou solicitador. É normalmente na emissão destas guias que se detectam alguma anomalias fiscais dos proprietários do imóvel, e que impedem a emissão das guias. Surge então nesta altura a necessidade urgente de resolver qualquer questão que esteja de facto pendente, pelo que é boa ideia obter a emissão das guias com a maior antecedência possível. Por vezes, há algumas questões, que embora não sejam limitadoras da emissão das guias, mas fazem com que só as finanças da localidade do imóvel conseguem emitir.

O notário ou advogado, no ato da escritura vai exigir ver os comprovativos de pagamento correspondentes às guias emitidas.

Como se pode ver no guia, dado como exemplo, a guia descreve os contornos do negócio e as partes que intervém. Os serviços que emitem as guias usam a informação que lhes é fornecida pelo comprador ou pelo seu representante, e não verificam essa informação. Logo, é possível conterem informação errada e que só será cruzada numa data posterior à escritura. Por este motivo convém ter algum cuidado na verificação destes dados.

Licença de Utilização

A Licença de Utilização é obrigatória quando exista. Os edifícios anteriores a 1951 são isentos, desde que não tenham tido nenhum processo de licenciamento entretanto.

Em cima são dados 2 exemplos, à esquerda uma cópia mais antiga e à direita uma cópia mais recente. Como se pode observar a cópia mais recente contem mais informação sobre a licença e o edifício em questão.

É possível obter cópias simples e cópias autenticadas da Licença de Utilização. No ato da escritura o notário exige ver uma cópia autenticada. Quando não está disponível deve ser obtida com alguma antecedência pois as Autarquias podem levar algum tempo a produzir e entregar nova cópia autenticada.

É cada vez mais frequente que a Licença de Utilização venha averbada (mencionada ou descrita) na Certidão de Registo Predial do prédio mãe. Quando isto acontece o notário dispensa a apresentação da cópia autenticada. Já se houver financiamento, o Banco pode não dispensar a apresentação da cópia autenticada pois só desta forma é que pode verificar que o imóvel que vai servir de garantia ao empréstimo não está com alguma licença pendente.

Ficha Técnica

A Ficha Técnica (da Habitação) é um “documento descritivo das principais características técnicas e funcionais da habitação”, e que se reporta “ao momento de conclusão das respetivas obras de construção”. Este documento é de apresentação obrigatória nos atos de compra e venda de prédios ou frações autónomas, destinados a habitação, e que tenham sido construídos após a publicação do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março.

Ver mais aqui

Declaração de Não Dívida ao Condomínio

A Declaração de não dívida ao condomínio é um documento escrito que passou a ser obrigatório a partir de 10 de abril de 2022, no ato da escritura de um contrato de compra e venda de uma fração autónoma. Este documento passa a ser exigido pela publicação da Lei n.º 8/2022 a 10 de janeiro, pelo notário ou pela entidade que fizer a escritura, como um advogado, solicitador ou na própria conservatória. Passa a ser também obrigação dos próprios condomínios fornecer tal documento quando solicitado.

Pode ver mais sobre este assunto aqui.

Certidão de Infraestruturas

Na primeira operação transmissão (Compra e Venda) de uma casa ou moradia, construída pelo seu primeiro proprietário (auto-construção), e se tiver Alvará de Loteamento registado a partir de 1992, sem prestação de caução é necessária a Certidão de Infraestruturas.

Referências

• Associação Mutualista Montepio – Conheça todas as burocracias na compra de casa
• Caderneta Predial Urbana do site Compara já
• Caderneta predial do site Associação Mutualista Montepio