O que é a Ficha Técnica

A Ficha Técnica (da Habitação) é um “documento descritivo das principais características técnicas e funcionais da habitação”, e que se reporta “ao momento de conclusão das respetivas obras de construção”. Este documento é de apresentação obrigatória nos atos de compra e venda de prédios ou de frações autónomas, destinados a habitação, e que tenham sido construídos após a publicação do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março. Mais precisamente prédios que tenham isenção de licença de utilização e predios que tenham Licença de Utilização anterior a 30 de março de 2004.

A Ficha Técnica é elaborada pelo promotor da construção, e que deve i. manter uma cópia durante pelo menos 10 anos, ii. entregar uma cópia ao proprietário e iii. fazer o depósito de uma outra cópia na Câmara Municipal onde decorreu o processo de licenciamento respetivo. Por esse motivo, quando chega a altura da venda, o proprietário quando não tem o original da sua Ficha Técnica, normalmente dirige-se à respetiva Câmara Municipal e pede uma segunda via, embora também se possa dirigir ao promotor.

Os elementos constantes da Ficha Técnica

  1. Informação sobre os principais profissionais envolvidos no projeto, construção, reconstrução, ampliação ou alteração
  2. Informação sobre o loteamento, o prédio urbano e a fracção autónoma ou a habitação unifamiliar;
    1. Identificação do construtor;
    2. Identificação dos autores dos projetos de arquitetura e de estruturas;
    3. Identificação do técnico responsável da obra;
    4. Identificação do promotor imobiliário.
  3. Informação sobre o loteamento;
    1. Número de edifícios;
    2. Número de fogos;
    3. Número de lugares de estacionamento;
    4. Número e tipo de equipamentos coletivos existentes e ou previstos;
    5. Identificação das entidades incumbidas da promoção, da gestão e da manutenção dos equipamentos referidos na alínea anterior;
    6. Planta de síntese do loteamento, com o conteúdo previsto na legislação em vigor, nomeadamente na Portaria n.º 1110/2001, de 19 de Setembro.
  4. Informação sobre o prédio urbano;
    1. Indicação da sua localização, do número de inscrição na matriz predial e do número e data da licença de utilização;
    2. Descrição com o número de pisos acima do solo, do número total de fogos, do número de ascensores, da existência de outro tipo de utilização que não a habitacional e respetiva localização, do número de lugares de estacionamento reservado aos moradores do prédio, das condições de acesso a pessoas com mobilidade condicionada e da existência de sala de reuniões de condóminos e de casa do porteiro;
    3. Caracterização das soluções construtivas dos principais elementos de construção do prédio, nomeadamente das fundações e da estrutura, das paredes exteriores e da cobertura;
    4. Descrição dos principais materiais e produtos de construção utilizados nos espaços comuns do edifício, especialmente daqueles que estejam em contacto direto com os moradores, e lista dos respetivos fabricantes;
    5. Descrição dos sistemas de controlo e gestão do prédio, no que se refere à segurança contra intrusão, à segurança contra incêndio, à gestão energética e à gestão ambiental;
    6. Localização dos equipamentos ruidosos, tais como ascensores, grupos geradores e grupos hidropressores;
    7. Localização de equipamentos facultativos de condições de acesso ao prédio de pessoas com deficiência, nomeadamente motora, visual ou auditiva;
    8. Planta simplificada do piso de entrada no edifício, com indicação da orientação, e a localização das portas exteriores, circulações horizontais, escadas e ascensores.
  5. Informação sobre a fracção autónoma:
    1. A sua localização e do número e data da licença de utilização;
    2. Descrição da habitação, nomeadamente do fogo e das dependências do fogo, com indicação da área bruta da habitação, da área bruta do fogo, da área útil do fogo, da área útil de cada compartimento e da área útil de cada dependência do fogo;
    3. Caracterização das soluções construtivas dos principais elementos de construção, nomeadamente das paredes exteriores e interiores, dos pavimentos e escadas, dos tetos e coberturas, das portas exteriores e interiores, da caixilharia exterior e dos sistemas de proteção solar dos vãos;
    4. Descrição dos principais materiais e produtos de construção, especialmente daqueles que estejam em contacto direto com os moradores, e lista dos respetivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;
    5. Caracterização das instalações na habitação, nomeadamente de distribuição de água, de drenagem de águas residuais domésticas, de drenagem de águas pluviais, de distribuição de gás, de distribuição de energia elétrica, de climatização e aquecimento, de ventilação e evacuação de fumos e gases e de comunicações telefónicas e telecomunicações;
    6.  Descrição dos equipamentos incorporados na habitação, nomeadamente dos da cozinha e das instalações sanitárias, e lista dos respetivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;
    7. Planta simplificada do piso de acesso ao fogo, com destaque para a localização do fogo e dos espaços comuns, e com indicação da localização de extintores portáteis e das saídas de emergência em caso de incêndio;
    8. Plantas simplificadas da habitação, incluindo planta do fogo com identificação de todos os compartimentos e a localização dos equipamentos incorporados, fixos ou móveis;
    9. Plantas simplificadas das redes existentes na habitação, nomeadamente das redes de distribuição de água, de drenagem de águas residuais domésticas, de distribuição de energia elétrica, de distribuição de gás, de climatização e aquecimento e de comunicações e entretenimento.
  6. A ficha técnica da habitação deve ainda conter informação sobre:
    1. Garantia da habitação, bem como o seu modo de acionamento em caso de deteção de defeitos;
    2. Regras de funcionamento do condomínio, caso existam, e contratos de prestação de serviços que tenham sido celebrados;
    3. Regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.
  7. Informação sobre as soluções construtivas, que deve incidir fundamentalmente sobre os aspetos determinantes para a segurança, a saúde e o conforto dos utentes da habitação.
  8.  Os elementos gráficos devem constituir anexos à ficha técnica da habitação, devidamente numerados.
  9. Informação sobre os principais materiais e produtos de construção utilizados na habitação:
    1. O material utilizado nas paredes com especificação da existência ou não de parede dupla e respetivos revestimentos;
    2. O tipo de proteção contra ruído e variações térmicas;
    3. O tipo de cobertura e de pavimento;
    4. O tipo de material de impermeabilização, caso exista;
    5. O tipo de material das canalizações e eficiência que os mesmos oferecem;
    6. O material empregue na caixilharia e nos estores;
    7. O tipo de porta de entrada.
  10.  A informação prevista, na parte em que contém referência a elementos nominativos que não sejam públicos apenas, deve ser facultada ao proprietário do imóvel.

Modelo da Ficha Técnica da Habitação

Pode descarregar um pdf com o modelo da ficha técnica da habitação aqui.

Livro de Obra Eletrónico

Com as iniciativas do programa Simplex+ 2016, e mais propriamente com a Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017, de 5 de junho, foi programada uma fusão entre o Livro de Obra físico e a Ficha Técnica da Habitação, e do próprio Certificado Energético, num Livro de Obra Eletrónico. No entanto esta medida ainda não se encontra em vigar à data.

Outras Referências